建设工程价款优先受偿权的阻却

建设工程价款优先受偿权的阻却

【摘要】建设工程价款优先受偿权是法律赋予承包人的一项法定权利，但是，并非所有的工程都可以折价或被拍卖，所以，不是所有工程的承包人在工程款得不到清偿时都可以主张优先受偿权，优先权并非都会被支持，本文就建设工程价款优先受偿权会受到哪些限制展开分析。

《合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

该法律条文所规定的建设工程价款优先受偿权是在基于承包人所主张的工程款得不到清偿时，可就其所建工程与发包人折价或申请法院拍卖，承包人可就该工程折价或拍卖的价款优先于其他债权人得到清偿。法律规定了承包人享有优先受偿权，但同时也明确，按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的工程是被排除在外的，也即有些工程是不宜被折价、拍卖的，这类工程的承包人主张工程款优先受偿权是不会被支持的。

    按照2015年版《建筑企业资质标准》的规定，建筑业企业资质分为施工总承包资质、专业承包资质、施工劳务资质三个序列。施工总承包序列设有12个类别，专业承包序列设有36个类别。从理论上讲，施工劳务企业是与总承包企业或专业承包企业建立合同关系，合同相对方是承包人，所以，劳务费得不到清偿时，只能向合同相对方主张，而不能对工程主张折价、拍卖从而要求优先权。那么，施工总承包单位就一定对工程享有优先权吗？直接与建设方签订合同、承建专业工程的专业承包人也对工程享有优先权吗？答案并非完全肯定。

一、根据工程的性质不宜折价，什么样的工程不能被折价或拍卖？

政府机关（军队）办公场所、学校（幼儿园）、公路、桥梁、市政道路、博物馆（纪念馆）等国家、政府、公益、市政项目、军事类建设工程。

一方面，这类工程的业主如直接作为发包人，一般也不大会拖欠工程款。这类工程的发包人作为被告时大多是由于分包人告总包方，连带告发包方，要求发包方单独承担责任的并不多见，工程款绝大多数是能够得到妥善解决并清偿的。所以，这种情况下，不仅因为工程姓“公”、事实上不能拍卖，而且如工程的发包人为“公”家部门，工程款一般都能支付。

另一方面，这类工程的所有人如果与其他公司或组织合作开发项目，工程的所有人为前述“国”有单位，而对外，工程的发包人为合作的另一方，即以合作的另一方作为建设方的对外代表。这类工程，如果作为发包人的非政府一方由于资金紧张甚至负债累累，则承包人必然大受其害。如果承包人索要工程款无门，则必定会要求发包人承担责任，甚至还会将工程的真正所有人即合作建设工程的另一方列为被告，但是，基于这类工程的“公”字属性，工程依然不能折价或拍卖，优先权没有实现的基础。

关于这类工程，合同法只是笼统地规定根据工程性质不宜折价、拍卖，而从合同法到最高院解释都没有具体明示。部分地方高院或仲裁机构做了一些举例性规定：

浙江省高级人民法院：承包人对于其参与建设的学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施，不享有建设工程价款优先受偿权。

广东省高级人民法院：承包人对于其参与建设的学校、幼儿园、医院等以公益为目的的亊业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施，不享有建设工程价款优先受偿权。

四川省高级人民法院：具有下列情形之一，承包人、实际施工人请求工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，不予支持：

（二）建设工程属于为公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施；

（三）建设工程属于国家机关已投入使用的办公用房或者军事建筑；

（四）建设工程属于设备安装等附属工程。

天津仲裁委员会：不宜折价、拍卖的以及学校、医院、政府机关办公楼、道路、桥梁等公益建筑均不适用工程价款优先受偿权。

具体到个案工程中，该工程是否根据性质不宜折价、拍卖，则要综合工程的所有人、工程的使用者、工程的用途、工程的具体内容等综合评定。

二、承包人主张工程款优先受偿权不能对抗已支付全部或者大部分款项的消费者，即购买商品房的消费者的生存权利优先于承包人的工程款优先受偿权。关于消费者权益对抗承包人的优先受偿权，不仅有明确的法律规定，事实上也难以实施。

一方面，如消费者购买期房，一般情况下，要么全额支付购房款（非常少）；要么分两期支付购房款，即先支付首付款，然后办理银行贷款，贷款由银行直接支付给开发商。这样一来，其实消费者还是支付了全部价款的。而至于最高院所说的消费者支付购房款的大部分款项的情况，应该是投资性的商业用房居多，一般价值比较大，难以一次性付清，开发商为了及时售出楼盘，可能在付款上会有一些优惠举措，比如同意分几期付款。而且，预售合同签订后，基本上一周内就会办理好备案手续，承包人不能以优先受偿权对抗消费者对房屋的权利。有些地方高院把投资性的消费者排除在需要保护的买受人群体之外，即投资性房产的消费者不能对抗承包人的优先受偿权。

另一方面，如消费者购买现房，则合同签订后90日内开发商即要办理产权证，承包人主张优先权如在消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，同样不能对抗消费者对房屋的所有权。

关于优先受偿权不能对抗消费者（买受人）的相关规定如下：

最高人民法院：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

江苏省高级人民法院：根据最高人民法院相关批复的意见，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

广东省高级人民法院：人民法院支持当亊人对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的，判决主文可作如下表述：承包人在××元范围内对于××工程（楼房）享有建设工程价款优先受偿权，但在本判决生效之日（如已对该工程或楼房采取财产保全措施的，为采取财产保全措施之日）前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50％购房款（在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外。

重庆市高级人民法院：应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。

“四久工程”（指主城区久划不拆、久拆不完、久拆不建和久建不完的工程项目）纠纷案件受偿顺序，同一标的上设有多个债权的，按以下顺序依法清偿：

（一）“四久工程”被拆迁安置人债权；

（二）已交纳全部或大部分购房款并用于居住的购房消费者债权；

（三）享有优先受偿权的建设工程款；

（四）设定抵押的债权；

（五）普通债权。

四川省高级人民法院：消费者购买承包人承建的商品房，并已经办理商品房产权变更或预告登记，或者消费者已交付购买商品房的全部或者大部分款项的，承包人、实际施工人请求工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，不予支持。

天津仲裁委员会：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人对该商品房的价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、对于工程款优先受偿权的限制，法律、法规及各地法院的规定基本上是围绕着因工程性质不宜折价、拍卖以及不能对抗已经支付全部款项或大部分款项的买受人，而由于其他因素致承包人难以实现优先受偿权的情形也是现实存在的。比如，虽然司法解释规定了诸如装饰装修工程、幕墙工程等只要是与工程的所有人签订合同，也应享有工程款优先受偿权，但在实践中，这类承包人要实现工程款优先受偿权，也不是想要就有的。关于主体工程之外的承包人享有或不享有优先受偿权的规定如下：

最高人民法院：装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

浙江省高级人民法院：装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿权的，可予以支持。但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人，或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

广东省高级人民法院：《合同法》第286条所规定的建设工程价款优先受偿权适用于建设工程施工合同。建设工程幕墙装修、装饰合同属于建设工程施工合同。

安徽省高级人民法院：装饰装修工程承包人主张工程款优先受偿权，可予支持；工程勘察人或设计人就工程勘察或设计费主张优先受偿权，不予支持。

四川省高级人民法院：装饰装修工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先受偿权的承包人只能在建筑物因装饰装修而增加价值的范围内优先受偿。建设工程属于设备安装等附属工程的，承包人、实际施工人请求工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，不予支持。

深圳市中级人民法院：建设单位直接发包的基础工程，享有工程价款优先受偿权。建设单位直接发包的消防工程、玻璃幕墙工程、装修装饰工程，在该工程增加价值的范围内享有工程价款优先受偿权。

从上述自最高院到各省高院、中级法院的规定不难看出，似乎只要装饰装修工程、幕墙工程是承包人与工程的所有权人签订合同，在工程款得不到清偿时均可以主张优先受偿权。但是，否能真正获得优先受偿权，要具体情况具体分析。

如果是新建工程，装修装饰、幕墙、消防等与主体工程是同步进行或者至少与主体工程是前后连续的，在从总包到专业承包的承包人均被拖欠工程款时，起诉到法院要求就自己所建工程享有工程款优先权，得到法院支持的可能性比较大。而如果是已经竣工多年、早已投入使用的建筑，业主只是为了提升形象而对建筑物进行部分装修装饰、更换幕墙等，在这种情况下，如果工程款得不到清偿，优先权就难以被支持。因为一旦支持了优先权，就等于给了承包人申请法院拍卖标的物（整个建筑）的权利，而业主只是欠付了装饰装修的工程款，是否可以因此启动整幢建筑的拍卖程序？因为单就装饰装修工程或幕墙工程是无法进行拍卖的，只能是在整个建筑拍卖时，装饰装修工程仅在其增值的范围内享有优先权。所以，专业承包的优先受偿权也是受到一定限制的。

四、虽然法律规定了工程款得不到清偿时，发包人可以与承包人折价。但是，实践中这样的处理方式少之又少。一方面承包人与发包人就折价的“价”达成一致不是一件容易的事件；另一方面，通过法院主持拍卖，至少在程序上看来是公平公正的，因为优先受偿权是法定权利，不是双方协商下就可以确定，必须还要法院判决文书确定，才能真正实现优先权。否则，发包人与承包人协商好了，价格谈好了，双方之间似乎解决了工程款问题，但是，其他债权人的利益可能会因此受到损害。

五、发包人为了取得银行贷款等，可能在与承包人签订《建设工程施工合同》时声明放弃优先权，而最后在工程款无法得到清偿时，又以优先权为法定权利为由主张优先权。这种情况下，优先权也是不会被支持的。

六、如果承包人所建工程经竣工验收不合格的，甚至工程经修复后依然验收不合格的，那么，承包人连工程款给付的请求权都不会被支持，就更无从谈起优先受偿权了。关于工程不合格不得主张工程款或优先权的规定如下：

最高人民法院：修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。

广东省高级人民法院：因承包人的原因导致建设工程未经工程质量竣工验收或验收不合格，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。但因第三人行使抵押权等权利时需对该建设工程进行处分的情形除外。

四川省高级人民法院：经竣工验收不合格的工程，承包人、实际施工人请求工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，不予支持。

综上，虽然工程款优先受偿权是法律规定的承包人在工程款得不到清偿时就承包人所建工程可进行折价或拍卖，并就拍卖价款优先受偿，但是，优先权不是建了工程就绝对享有，而是会受到来自工程性质、买受人权益、部分工程欠款能否拍卖整体工程、折价损害第三人利益、承包人声明放弃优先权、工程质量是否合格等多个因素的阻却。也即，工程款优先受偿权是有所限制的，不是想要就有的。

                                                               江苏良筑律师事务所

                                                                联系电13775192578